央广网北京11月17日消息（记者冯烁）据中国之声《新闻纵横》报道，昨天（16日）一则重磅消息落地北京，经北京市政府批准，北京市规划和国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。《意见》明确，从今年起五年内，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
这一《意见》的出台意味着北京市的租房市场大盘子又将扩大，供需关系得到新一轮调整。这些集体租赁住房将被建成什么模样？租金和租期都有哪些规定？新政策又将如何影响市场走向？
“租购并举”是未来我国房地产市场的发展方向，因此农村集体土地入市在这几年也被提上了日程。对于昨天发布的《意见》，中原地产首席分析师张大伟表示这已经并不新鲜，“之前北京曾经有过土地供应规划，之前提到过150万套，其中有40万套左右就是这种集体用地提供的租赁用房。”
其实早在2011年，北京市就已经向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。同年，国土部批准北京市开展试点工作，北京市因此成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。截至去年底，北京已经启动了海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村等5个试点项目。
今年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京等13个城市开展试点。全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝曾在公开采访中表示，这样的举措可以有效提高农村闲置土地的使用率。通过政府有效规划、管理使用使得土地集约效率更高，受益的人群更多。
据国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍，集体租赁住房项目的核心目标是为了缓解住房供需矛盾。开通了农民集体经济组织利用集体土地建设住房这一新的途径。同时，对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收益预期。它核心的目标是，增加住房紧张的城市，特别是特大和超大城市的住房供给，缓解住房的供需矛盾。
翻阅昨天发布的《意见》我们发现有这么一组数字值得我们关注，分别是5年、10年和1000公顷。
所谓5年和1000公顷是指，《意见》中所明确的，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟表示，这一举措将给北京市场新增10%-15%的租赁房源。如果政策目标完成了，对市场肯定影响很大。
按照《意见》，集体租赁住房项目的建设区域要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件。同时，在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。
不过张大伟也表示，由于北京农村集体用地分布具有一定的特殊性，因此这或将对土地供应形成挑战，“（北京）城中村比例不高了，除了（北京）南城会有一些，大部分城中村分布是在五环、六环以外，这些区域一下子供应几十万套出租房，租赁人群是不是会愿意，对于土地供应有所考验。”
此外，无论是全国还是北京，有关集体土地租赁政策中有一项重要内容就是要防范变相对外出售或以租代售。毕竟一旦有人动起歪心眼儿，一租租个十多年或几十年，就会成为变相“小产权房”。
对此，今年8月的试点方案中也明确，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受采访时也对集体土地上的公共租赁住房和小产权房的概念进行了厘清。
楼建波解释，集体土地上的公共租赁住房和“小产权房”不是一个概念。“小产权房”严格地说不是一个法律上的概念。比如，它规划建设的这一套手续不全或者房子卖给了不符合条件的人。“小产权房”本身就是一个指代不明的东西。
为了保障这一点，北京市颁布的《意见》中对租期进行了明确规定，而这也是第三个要关注的数字——10年。意见提出：集体租赁住房鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。
张大伟分析，这其实是在避免很多人担忧的以租代售，“签10年、20年长租约，变相销售，这个政策明确了这一点，后续在落地过程中继续规范。”
就在北京颁布《意见》的前一天，河南省郑州市政府公布《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确将在郑东新区及托管区域内运营一批集体租赁住房项目。张大伟表示，类似这样的试点将有机会平抑租金，为租户提供稳定有保障的租赁房源，平稳租赁市场供需结构，这样就会有更多人选择租赁。过去很多人买房的原因是租赁供需结构不稳定，租户租的都是个人的房子，个人有可能因为价格上涨等变动经常搬家，但是如果租集体的房子的话，相对而言会比较稳定，而且未来它不能交易，长期只能出租。
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