央广网北京10月25日消息 据中国之声《央广夜新闻》报道，每年10月末，都是各小区物业费收缴季。记者在多地调查中发现：不少物业公司对此项收费大倒苦水，抱怨小区收费难。而业主则吐槽不断，认为物业各种名目收费不透明、服务不到位，因此拒缴。

　　物业费收缴率较低，成为困扰许多物业公司的难题，不可避免会影响小区的良性运行。而物业费收费标准不透明，随意涨价甚至恶意透支业主的正常居住使用权等各种乱象也是屡屡发生。当双方都把物业费看得如此重要并且都不愿意退让和妥协的时候，争锋相对很难说不是一种必然。

　　伴随着居住结构的转变，越来越多的人购买了商品房，成为业主。一方面，权利意识的高涨，让业主们对物业服务质量有了更高的要求；另一方面，物业公司既面临着管理机制的问题，又面临着专业化、规范化上的短板。供求关系的失衡，良性互动的缺失，让业主和物业公司的明争暗斗层出不穷，物业费成为双方博弈的筹码。

　　在利益主体多元化、利益关系碎片化、利益冲突显性化的当下，业主和物业公司的纠纷屡见不鲜。物业费涨价、绑定停车位催缴、新物业强制入驻……在业主和物业公司之间，纠纷时有发生。

　　物业费征收乱象

　　今天，记者走访了吉林通化城区的5个大小、新旧不同小区，发现城区5年以内的新建小区物业费收缴率较高，有的小区物业费收缴率能超85%，维持在较高的水平，但过程可能充满了“艰辛”；一些10年以上的老旧小区，物业费的收缴率非常低，有的仅占住户的四分之一。

　　业主对于物业收费问题意见很多，大部分认为物业的各种收费不够透明，而且很多时候带有强制性，让业主很反感。相比老旧小区，新建小区硬件设施到位，设计相对合理，居民则更关注物业的服务质量。在城区南部一个新建的小区，记者了解到60多户居民拒缴物业费的主要原因是业主对物业推诿责任的服务不满意。

　　物业本应是为业主服务，然而却存在为赚取额外的收入侵害业主权益的物业人员。他们能利用的场地都利用，不仅在电梯里贴广告牌，还让商贩到小区空地处摆摊收取租金，这些收入业主却没能分到一杯羹，真正维权的人也是少之又少。

　　为了收取物业费，很多小区的物业人员想方设法出新招，业主投诉无门，只能委屈交费。似乎，这样的死循环早已不是什么新鲜事。

　　如今在不少城市的小区高层住宅，都安装了电梯刷卡乘坐系统，只有缴纳了物业费的业主才能刷卡使用电梯。对于电梯门禁卡捆绑物业费的做法，江苏省扬州市邗江区房管局物管科科长王宇表示，这是小区的一种管理方式，是这几年出现的新情况，目前还没有相应法规可供参照，物业公司想通过这种办法把物业费收上来。如果居民想取消已经安装的门禁系统，王宇建议，市民可以通过业委会或者全体业主大会的形式提出。若超过三分之二的业主支持拆除刷卡器，物业则需要听从居民的意愿。同时，针对部分小区在规划之初就设计了智能电梯的情形，如果超过三分之二的居民支持拆除刷卡器，物业公司也应遵从业主的呼声。

　　对此，江苏律鼎律师事务所律师张雪松表示，物业公司装电梯门禁的做法本身并无不妥，但如果将门禁卡的发放与物业费的收取捆绑就不应该了，物业公司是经过业主委员会选聘来管理这个小区的，装门禁卡对加强小区的安全管理还是很有好处的，不交物业费就不给卡这种方式物业公司做的不妥，物业费争议可以采用多种途径来解决，不能因为没交物业费就不让业主回家。

　　矛盾调和剂——业委会的尴尬

　　业主委员会是小区业主大会的执行机构，对小区管理起着重要的作用。然而在安徽合肥，有调查统计数据显示，合肥全市四个老城区共有小区2137个，有业主委员会的小区仅382个，业委会成立率不足3成。不过，就算是成立了业委会，绝大多数也名存实亡，很难成为业主与物业之间的纽带。

　　合肥市政务区国际花都小区今年8月刚刚成立业主委员会。由于小区物业公司正处于交接阶段，因此，业委会运行至今没有经费支持。业委会成员程铖说：“支持日常工作正常运转需要办公经费的，如果有公共收益应该拿出一部分来业委会的正常运转。我们这个业委会成立过后，是一分钱经费都没有的，所以我们业委会这么长时间都是自己掏腰包，在这种情况下业委会想运作下去是非常困难的。”

　　当然，如果业主们对业委会全权支持，对他们的工作给予耐心和理解，那业委会成员也累得其所。但现实往往是业委会夹在业主与物业之间两头受气。

　　福建南平某小区业主委员会成员游先生对业委会的尴尬表示很无奈，虽然小区成立了业主委员会，但是他们的时间和精力也十分有限，尽管已经和物业沟通了多次，但双方都不肯让步，业主的诉求也都不一样，因此很难协调。游先生说：“当时我同意进业委会也是希望能帮忙为我们业主做点事，我也有我的工作，有很多事情要忙，现在实在是没有办法，这个就是吃力不讨好。”

　　如何将业委会良好的运行下去，内忧和外患、资金和管理等问题存在于很多小区的业委会。除此之外，河南省新乡市大景城小区业委会代表刘金鑫坦言，让业主来开业主大会比登天还难。除了成立业委会的当天见了一次业主，其他时间只见人在业主微信群里吐槽，见不到人。“说积极吧，他也参与讨论，但是一到干实事，出人出钱都没有。除非自己有事需要帮忙了才出来，其他人的事都不上心。”

　　微薄的补贴、“两头受气”、“里外不是人”……这就是一些业委会难堪的现状。业委会没有运营资金，程序管理混乱是造成业委会难以发挥作用的主要原因。但是记者在走访中发现如果管理得当，业委会还是能够有效缓解这一尴尬现状。

　　新乡市金宸国际小区业主委员会业主代表张戈就表示，小区成立初期，业委会也经历了一段“寒冬”，目前所在小区的业委会已经有了一套自己的管理办法，这在一定程度上解决了业主和物业之间的矛盾问题，张戈介绍道：“第一个层面就是政府介入去帮助建立和谐社区关系。第二个方面是从物业企业这个角度提高自己的经营管理水平，来主动的和业主对话，来改善和业主之间的关系。第三从业主的角度，如何真正的落实社区居民委员会法，把业主大会开起来，然后签订一些业主居民公约。”

　　业委会这一组织起步较晚。正因如此，各类业委会纠纷与矛盾层出不穷。安徽睿证律师事务所律师杨阳建议，小区业委会在遇到纠纷时，首先应该先和物业公司进行协商，或向辖区房产局物业管理部门寻求帮助，协商未果的情况下，可用法律手段维护自己的合法权益。

　　物业管理和物业费征收法规

　　目前，有关物业管理和物业费征收的相关法律法规，主要有《物权法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》。

　　在物业管理方面，根据《物业管理条例》规定，物业公司需要保障业主的基本权利，例如选聘物业企业、筹集和使用专项维修资金、改建建筑或附属设施等7个事项都由业主共同决定。

　　在《物权法》中，对业主共同权利也有较为详细的界定，例如《物权法》明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　当然这其中包括小区的外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金，也包括电梯广告收入等。

　　关于物业费，为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定了《物业服务收费管理办法》。当中就界定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。