央广网上海2月18日消息（记者侯艳）据中国之声《新闻晚高峰》报道，最近，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道还有煤气管线。
其实，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来广受限购人群和投资者的追捧。此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契，会引发一系列社会效应。
一直以来，商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。它和普通住宅的区别主要在于产权年限不同，一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金。除此以外，契税费用，水电费用，物业费用均比普通住宅高出许多，也没有办法迁入户口，按揭贷款实行的也是商业用房标准。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在大城市，酒店式公寓占比大概在三分之一，这几年呈现逐渐上升的态势。过去，这样的物业在住房交易里仅占4%左右的水平，这两年逐渐上升，尤其是北京、上海，跟限购政策不断收紧有关系。在整个限购政策不断收紧的情况下，这类物业受到较大认可，成交量开始上升。随之而来的是，交易背后一些潜在问题和风险也随之增加。
2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗，1441亿卖地收入中，商办地贡献了372亿。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。其实，自1月6号起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
上海住建委在其官网发布公告称，经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患，同时一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。
消息发布当天，上海便有140多个项目被停止销售。目前，上海商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也在观望。据该在建的商办项目负责人透露，他们需要在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管道；同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现，这意味着整改后这种项目基本失去了居住功能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海闵行和嘉定等区试点是对以往政策的响应。后续，此类物业可能不会再定义为商住两用房概念，而是重新被打回到“商办类”物业，跟住宅的提供属性没有太大关系，某种程度上会改变住房供应端的问题，对整个市场的供应结构产生一定的影响，同时对一些房企现有的酒店式公寓销售产生相应影响。
多年来，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海一直持续，已经是住宅市场的有力补充。据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，需要将若干小单元合并销售。此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有整改工作将在4月底前完成。整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在此整改的范围内。
那么，未来商住房是否还有打民用“擦边球”的可能？对此，严跃进表示，后续可能会积极引导这类物业朝住宅属性去转变。而转变住宅属性，背后仍然要考虑一个问题，就是要征收相应的土地出让金费用。这类物业的土地出让金跟普通住宅不太一样，既然不一样，后续是要加收的，主要是向开发商加收，而不会向购房者加收。针对已经形成的较大规模社区，后续将逐渐考虑进行转型，让它成为普通商品住宅。
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